Close
beak
20-03-2013


Spółdzielczość mieszkaniowa

Spółdzielnie mieszkaniowe prowadzą działalność na podstawie Ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze, Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych oraz zarejestrowanego statutu. Statut spółdzielni stanowi ogół norm, które określają najważniejsze kwestie funkcjonowania tej osoby prawnej. Statut jest prawem umownym, wiąże spółdzielnię i jej członków tak, jak wiążące są umowy między stronami stosunku cywilnoprawnego. Statut wiąże członków założycieli oraz wszystkich przystępujących do spółdzielni.

Zasadniczym sposobem rozstrzygania spraw między członkiem a spółdzielnią pozostaje podejmowanie odpowiednich uchwał przez organy spółdzielni, a regułą jest odwoływanie się od nich w drodze postępowania wewnątrzspółdzielczego - art. 32 i następne ustawy Prawo spółdzielcze. Członek niezadowolony z rozstrzygnięć organów spółdzielni może dochodzić swoich praw również na drodze sądowej, ponieważ organy spółdzielni wszelkie decyzje podejmują samodzielnie pod kontrolą sądów powszechnych. Majątek spółdzielni jest zgodnie z art. 3 ustawy Prawo spółdzielcze, prywatnym majątkiem ich członków.

Każda spółdzielnia została upoważniona do samodzielnego określenia zasad ustalania opłat eksploatacyjnych w swoim statucie lub w uchwalonym na jego podstawie regulaminie - w zależności od jej rzeczywistych potrzeb. W dokumentach tych, szczególnie w regulaminie, powinna się także znajdować szczegółowa specyfikacja opłat ponoszonych przez wszystkie osoby posiadające prawa do lokali zarządzanych przez spółdzielnię, w tym przez właścicieli lokali.


Najczęściej zadawane pytania dotyczące spółdzielni mieszkaniowych

Posiadam spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania, które chcę wykupić na własność. Jak to zrobić?

Na podstawie art. 12 Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 18 grudnia 2009 r. r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

  1. spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami, a jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków - spłaty przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa,
  2. spłaty zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych.

Spółdzielnia mieszkaniowa zawiera umowę przeniesienia własności lokalu w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną, chyba że nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała sama budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni.

Zatem w tym przypadku należy wystąpić do spółdzielni z pisemnym wnioskiem o zawarcie umowy przeniesienia własności mieszkania i oczekiwać przedstawienia przez spółdzielnię na piśmie warunków, które należy spełnić przed podpisaniem aktu notarialnego.

Należy zaznaczyć, że członka spółdzielni na rzecz którego spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu obciążają: wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy przeniesienia własności lokalu oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym. Wynagrodzenie notariusza wynosi 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w Ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę. Od 1 stycznia 2014 r. wynagrodzenie to wynosi 1680 zł.

Według Ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, która weszła w życie 31 lipca 2007 r., podstawową nieruchomość ewidencyjną powinny tworzyć nieruchomości jednobudynkowe, a nieruchomość wielobudynkowa może być utworzona tylko w szczególnej sytuacji. Czy oznacza to, że po wejściu w życie tej ustawy nowelizującej, spółdzielnia ma obowiązek dokonania podziału na nieruchomości jednobudynkowe tych nieruchomości wielobudynkowych, w stosunku do których prawomocne stały się uchwały w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności wszystkich lokali oraz obowiązek podjęcia nowych uchwał w tej sprawie dotyczących nowopowstałych nieruchomości jednobudynkowych?

Pytanie dotyczy realizacji obowiązku wynikającego z treści art. 42 ust. 3 pkt 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w brzmieniu nadanym ustawą nowelizującą z dnia 14 czerwca 2007 r.

W wypadku gdy spółdzielnia na mocy dotychczasowego brzmienia tego przepisu - pozwalającego na dokonanie podziału nieruchomości na wielobudynkowe - zakończyła już postępowanie prawomocnymi uchwałami zarządu w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności wszystkich lokali w danej nieruchomości oraz zgodnie z żądaniem osób uprawnionych, przystąpiła do ich realizacji, dokonując czynności bezpośrednio zmierzających do zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu, to wówczas w opinii ministerstwa, nie ma obowiązku wszczynania nowego postępowania.

Ministerstwo podziela w tej kwestii stanowisko Sądu Najwyższego zajęte m.in. w uchwale z dnia 17 kwietnia 2009 r. sygn. akt III CZP 17/2009, w uzasadnieniu której Sąd Najwyższy stwierdził, że uchwały podjęte legalnie w czasie obowiązywania poprzedniej treści art. 42 Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, to jest przed 31 lipca 2007 r., "zachowują swoją moc w szczególności wtedy, (…) jeśli doszło do podjęcia realizacji uchwały określającej nieruchomość jako wielobudynkową w stosunku choć do roszczeń jednego uprawnionego, w postaci wszczęcia bezpośredniej procedury przekształcenia jego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności lokalu (przeniesienia własności lokalu). W takim przypadku stosować się będą dotychczasowe przepisy i prawomocnej uchwały zarządu spółdzielni zmienić nie można, ponieważ wszystkie lokale mieszkalne powinny być zbywane na tych samych zasadach, zwłaszcza, że jeszcze dochodzą prawa do części wspólnych. Nie można ponadto doprowadzać do kolizji z zasadą ochrony praw słusznie nabytych.".

Należy mieć na uwadze również to, że współwłaściciele w nieruchomościach wielobudynkowych mogą podjąć uchwały o dokonaniu dalszego ich podziału.

Na mój wniosek o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania na własność spółdzielnia odpowiedziała, że nie można podpisać aktu notarialnego, ponieważ nie ma prawomocnej uchwały zarządu, bowiem została ona zaskarżona przez dwóch członków do sądu. Czy spółdzielnia może tak uzasadniać odmowę?

Spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej (budynek i grunt) na podstawie prawomocnej uchwały zarządu spółdzielni mieszkaniowej określającej przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu w danej nieruchomości.

Uchwała ta wchodzi w życie z dniem jej podjęcia, chyba że zostanie zaskarżona do sądu w terminie 30 dni od dnia jej doręczenia przez osoby, których ta uchwała dotyczy. Jest ona podstawą oznaczenia lokalu i przypadającego na lokal udziału w budynku i gruncie przy zawieraniu umowy u notariusza.

Zatem zaskarżenie takiej uchwały powoduje brak możliwości przeniesienia przez spółdzielnię własności lokali do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia sądu, kończącego postępowanie sądowe, bowiem brak jest podstawowych danych do zawarcia aktu notarialnego.

Jakie są sytuacje, w których spółdzielni wolno nie dotrzymać 6-miesięcznego terminu zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu?

Spółdzielnia mieszkaniowa ma prawo nie dotrzymać 6-miesięcznego terminu zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną, określonego w art. 12 ust. 1¹ i art. 1714 ust. 1¹ Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych w brzmieniu nadanym ustawą nowelizującą z dnia 18 grudnia 2009 r., w sytuacji, gdy nieruchomość, w której znajduje się lokal, posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała budynek. Według art. 113 ust. 6 "Przez nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym rozumie się nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe.".

Czy po nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielnie mogą realizować wnioski członków o zamianę mieszkań lokatorskich na lokatorskie?

Przepisy ustawy nowelizującej z dnia 14 czerwca 2007 r. nie wprowadziły zmian w art. 8 Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, w myśl którego w sprawach nieuregulowanych w ustawie prawa i obowiązki członków spółdzielni dotyczące w szczególności uprawnień członka spółdzielni do zamiany lokalu określają postanowienia statutu.

Jeżeli zatem członkowie tej samej lub różnych spółdzielni, posiadający spółdzielcze lokatorskie prawa wyrażą chęć dokonania wzajemnej zamiany mieszkań, to zamiana taka może być dokonana przez spółdzielnię jako zamiana spółdzielcza.

W takim przypadku każdy członek składa rezygnację z dotychczas przysługującego mu prawa do lokalu pod warunkiem ustanowienia na jego rzecz prawa do innego lokalu, a spółdzielnia obowiązana jest rozliczyć należności z tego tytułu.

Czy w związku z nowelizacją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, osobie, która 31 lipca 2007 r. pełniła funkcję członka rady nadzorczej po raz trzeci po 2 kolejnych kadencjach, wygasł w tym dniu mandat członka rady?

Stosownie do art. 82 ust. 3 i 4 Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych dodanego na mocy przepisów ustawy nowelizującej z dnia 14 czerwca 2007 r., nie można być członkiem rady nadzorczej dłużej niż przez 2 kolejne kadencje rady nadzorczej, a kadencja rady nadzorczej nie może trwać dłużej niż 3 lata.

W wyroku z dnia 15 lipca 2009 r. sygnatura akt K 64/07, Trybunał Konstytucyjny uznał, że art. 82 ust. 3 ustawy jest zgodny z art. 58 ust. 1 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji. W uzasadnieniu Trybunał stwierdził m.in., że "art. 82 ust. 3 i 4 usm (ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) gwarantuje to, że skład rady nadzorczej - organu kontrolnego i nadzorczego spółdzielni mieszkaniowej - odzwierciedla aktualną wolę elektoratu spółdzielców, która jednak może ulec zmianie już w toku kadencji. Dzięki ustawowemu wprowadzeniu kadencyjności organu zmiana ta może zostać uzewnętrzniona podczas najbliższych wyborów, co stanowi istotę demokracji przedstawicielskiej. Ponadto zagadnienie kadencyjności organu zawsze jest związane z problemem walki z naturalną tendencją absolutyzacji posiadanej władzy, gdyż ma utrudniać jej monopolizację. W tym celu dąży się do tego, aby stworzyć prawne możliwości zastępowania jednych piastunów władzy innymi, nie tylko w razie śmierci lub wystąpienia okoliczności zmuszającej do odebrania mandatu. (...) Powyższe w całej rozciągłości odnosi się również do członków rad nadzorczych spółdzielni mieszkaniowych.".

Jednocześnie w tym samym orzeczeniu Trybunał uznał za niekonstytucyjny przepis art. 10 ust. 1 ustawy nowelizującej z dnia 14 czerwca 2007 r., który stanowił, że stosując przepis art. 82 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, liczbę kadencji oblicza się biorąc pod uwagę dotychczasowy staż członka rady nadzorczej. W ocenie Trybunału art. 10 ust. 1 "oznacza arbitralną ingerencję w stosunki prawne powstałe w przeszłości i trwające nadal (naruszenie art. 2 Konstytucji). Jak stwierdził Trybunał w wyroku z dnia 26 maja 1998 r. K. 17/98, ewentualne zmiany długości kadencji powinny wywoływać skutki pro futuro. Z istoty kadencyjności wynika, że długość kadencji nie powinna być modyfikowana w odniesieniu do organu urzędującego. Spółdzielcy, wybierając określony skład rady nadzorczej, udzielają mu jednocześnie pełnomocnictw o określonej przez prawo treści i określonym czasie "ważności". Czas trwania kadencji, uprzednio określony przez odpowiednie regulacje normatywne, gwarantuje również stabilizację składu personalnego rady nadzorczej w ramach kadencji, co zapewnia swobodę jej działania stanowiącą emanację wolności zrzeszania się (art. 58 ust. 1 Konstytucji).".

Ponadto Trybunał stwierdził, że art. 10 ust. 1 "narusza art. 58 ust. 1 Konstytucji również w innym aspekcie, a mianowicie poprzez ograniczenie autonomii decyzyjnej członków spółdzielni, którzy wcześniej obdarzyli zaufaniem określonych członków rady nadzorczej, a mimo to z dniem wejścia w życie niniejszej regulacji mandat niektórych członków wygasł z mocy prawa (dotyczy to tych, którzy sprawują funkcję dłużej niż kolejną drugą kadencję). Oznacza to ingerencję w wolność zrzeszania się nieznajdującą oparcia w konstytucyjnej zasadzie proporcjonalności (art. 31 ust. 3 Konstytucji). O ile wprowadzenie na mocy art. 82 ust. 3 i 4 usm (ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) kadencyjności rady nadzorczej znajduje konstytucyjne uzasadnienie (por. K. 42/2002), to nagromadzenie na gruncie art. 10 ust. 1 ustawy zmieniającej naruszeń zasad konstytucyjnych powoduje, że kwestionowany przepis ten nie może w sposób pozytywny przejść testu proporcjonalności.".

Mając na uwadze powyższe wyjaśnienia stwierdzić należy, że na mocy obowiązujących przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, nie można pełnić funkcji członka rady nadzorczej dłużej niż przez 2 kolejne kadencje rady nadzorczej, przy czym ograniczenie to dotyczy wyłącznie tych członków rady, którzy zostali wybrani po 31 lipca 2007 r., to jest po wejściu w życie ustawy nowelizującej z dnia 14 czerwca 2007 r. A zatem po 31 lipca 2007 r. nie można kandydować na kolejną 3 kadencję, jeśli po tej dacie pełniło się już funkcję członka rady nadzorczej przez dwie kolejne kadencje.

Czy na podstawie art. 81 ust. 3 Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych na spółdzielnie mieszkaniowe ustawodawca nałożył obowiązek założenia strony internetowej?

Stosownie do treści art. 81 ust. 3 Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych, statut spółdzielni mieszkaniowej, regulaminy, uchwały i protokoły obrad organów spółdzielni, a także protokoły lustracji i roczne sprawozdanie finansowe powinny być udostępnione na stronie internetowej spółdzielni.

W opinii ministerstwa, nałożenie takiego obowiązku na spółdzielnie nie stanowi jednocześnie przymusu założenia strony internetowej przez spółdzielnie mieszkaniowe. Oznacza to, że jeżeli spółdzielnia mieszkaniowa taką stroną dysponuje, powinna na niej umieścić wymienione dokumenty, przy jednoczesnym uwzględnieniu przepisów Ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o ochronie danych osobowych.

Należy zwrócić uwagę, ze stanowisko dotyczące udostępniania dokumentów spółdzielni mieszkaniowej na stronie internetowej zajął Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 15 lipca 2009 r. sygn. akt K 64/07, w którym stwierdził między innymi, że art. 81 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych rozumiany w ten sposób, że dotyczy udostępniania wskazanych w nim dokumentów wyłącznie członkom spółdzielni mieszkaniowej, jest zgodny z art. 51 ust. 1, 3 i 5 Konstytucji oraz nie jest niezgodny z art. 49 i art. 51 ust. 2 i 4 Konstytucji.

Zgodnie z nowymi przepisami, w przypadku większych spółdzielni, gdzie liczba członków przekroczy 500 osób, walne zgromadzenie może zostać podzielone na części. Zmianie uległ również tryb odbywania walnych zgromadzeń i podejmowania uchwał. O czasie, miejscu i porządku obrad walnego zgromadzenia lub jego części zarząd musi zawiadomić wszystkich spółdzielców na piśmie co najmniej 21 dni przed terminem posiedzenia. Jak więc w praktyce należy zgodnie z ustawą zawiadomić o obradach?

Należy podkreślić, że zgodnie z art. 83 ust. 6 Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych, dodanym na mocy ustawy nowelizującej z dnia 14 czerwca 2007 r., zawiadomienie powinno zawierać nie tylko czas, miejsce i porządek obrad, ale także informację o miejscu wyłożenia wszystkich sprawozdań i projektów uchwał, które mają być przedmiotem prac walnego zgromadzenia oraz informację o prawie członka do zapoznania się z tymi dokumentami.

W opinii ministerstwa, stosowanie powyższego przepisu, może polegać na:

  • zawiadomieniu wszystkich członków spółdzielni, przekazanym listami poleconymi za potwierdzeniem odbioru albo,
  • dostarczeniu zawiadomienia wszystkim członkom spółdzielni za pokwitowaniem odbioru (z datą) przez pracowników spółdzielni, na przykład gospodarzy domów,
  • zawiadomieniu wszystkich członków spółdzielni w innej formie, spełniającej wymogi ustawy.

Uzupełnieniem powyższego może być wywieszenie zawiadomienia w siedzibie spółdzielni oraz na klatkach schodowych budynków, w których prawa do lokali posiadają członkowie.

Należy mieć również na względzie to, że w zakresie nieuregulowanym ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych, w tych sprawach ma zastosowanie również art. 40 § 1 Ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze. W myśl tego przepisu o czasie, miejscu i porządku obrad walnego zgromadzenia zawiadamia się oprócz członków, również związek rewizyjny, w którym spółdzielnia jest zrzeszona oraz Krajową Radę Spółdzielczą.

Komu przysługuje prawo zgłaszania projektów uchwał i tematów do rozpatrzenia na walnym zgromadzeniu?

Istotnym w tej kwestii jest zapis ust. 10 art. 83 Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych, zgodnie z którym projekty uchwał i żądanie zamieszczenia poszczególnych spraw w porządku obrad walnego zgromadzenia lub jego wszystkich części mają prawo zgłaszać zarząd, rada nadzorcza i członkowie.

Takie projekty powinny być wyłożone do wiadomości członków na co najmniej 14 dni przed terminem posiedzenia. W razie inicjatywy członków wymogiem będzie konieczność poparcia dla proponowanych rozwiązań przez co najmniej dziesięciu członków, co muszą wyrazić podpisem pod opracowanymi projektami uchwał. Dokumenty te muszą ponadto zostać zgłoszone do zarządu spółdzielni w terminie co najmniej 15 dni przed dniem posiedzenia walnego zgromadzenia lub jego pierwszej części. Ewentualnych poprawek do projektu będzie można dokonywać jeszcze w trakcie tego okresu, jednak nie później niż na trzy dni przed rozpoczęciem posiedzenia. Obowiązkiem zarządu będzie przygotowanie zgłoszonych propozycji uchwał pod względem formalnym i przedłożenie ich pod głosowanie na walnym zgromadzeniu.

Jak według nowego stanu prawnego przebiegać powinien wybór członków rady nadzorczej spółdzielni - dotychczas wybierały ich grupy członkowskie? Czy mogą ich wybierać poszczególne części walnego zgromadzenia?

W kwestii zasad i trybu obowiązującego przy wyborze członków rady nadzorczej - w braku regulacji ustawowych - zgodnie z art. 5 § 1 pkt 6 i 7 Ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze postanowienia takie powinien zawierać statut spółdzielni.

Niemniej jednak należy mieć na uwadze przepis art. 83 ust. 9 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowiący, że uchwałę uważa się za podjętą, jeżeli była poddana pod głosowanie wszystkich części walnego zgromadzenia, a za uchwałą opowiedziała się wymagana w ustawie lub statucie większość ogólnej liczby członków uczestniczących w walnym zgromadzeniu. Zasada ta obowiązuje również przy wyborze członków rady nadzorczej.

W związku z powyższym, uchwała o wyborze poszczególnych członków rady nadzorczej nie może być podjęta przez część walnego zgromadzenia - musi być poddana pod głosowanie wszystkich części walnego zgromadzenia.

Przed wejściem w życie Ustawy nowelizującej z dnia 14 czerwca 2007 r. spółdzielnia wykonała docieplenie budynku, w którym znajduje się moje mieszkanie. Było ono finansowane wpłatami na uzupełnienie wkładu mieszkaniowego, które zostały rozłożone na raty. Czy w związku z wejściem w życie nowelizacji część tej wpłaty, która pozostała mi do spłacenia została umorzona?

Jeżeli spółdzielnia przed 31 lipca 2007 r. dokonała modernizacji budynków, polegającej na przykład na ich dociepleniu, finansowanej wpłatami na uzupełnienie wkładów mieszkaniowych lub budowlanych przez osoby posiadające spółdzielcze prawa do lokali (członków oraz osoby niebędące członkami), to wówczas do chwili ostatecznego zrealizowania i rozliczenia działań modernizacyjnych, spółdzielnia jest uprawniona do żądania od tych osób uzupełnienia wkładów mieszkaniowych lub budowlanych, stosownie do rodzaju posiadanego przez nie prawa do lokalu.

Należy przy tym zaznaczyć, że Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 5 września 2006 r. sygn. akt 51/05 za zgodne z Konstytucją uznał przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przewidujące obowiązek jednorazowej spłaty przypadającego na lokal uzupełnienia wkładu mieszkaniowego lub budowlanego z tytułu modernizacji budynku jako jeden z warunków zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu.

Skoro jednak przepisy te, pomimo uznania ich przez Trybunał za zgodne z Konstytucją, zostały uchylone na mocy ustawy nowelizującej z dnia 14 czerwca 2007 r., to uzasadniony wydaje się być pogląd, że realizacja żądanego przez spółdzielnię uzupełnienia wkładu przez osobę do tego zobowiązaną, w szczególności ubiegającą się o zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu, powinna nastąpić na drodze wzajemnego porozumienia pomiędzy tą osobą a spółdzielnią po uprzednim ustaleniu przez właściwy organ statutowy spółdzielni (radę nadzorczą lub walne zgromadzenie) zasad postępowania w tego rodzaju sprawach.

Nie jest przy tym wykluczona na przykład możliwość rozłożenia należności z tego tytułu na raty lub też hipotecznego jej zabezpieczenia.

Jak należy rozumieć przepis art. 4 ust. 41 pkt 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który dotyczy ewidencji funduszu remontowego? Czy przepis ten zobowiązuje spółdzielnię jedynie do ewidencjonowania wpływów i wydatków funduszu remontowego odrębnie dla każdej nieruchomości bez konieczności rozliczania przychodów i kosztów w ramach tych nieruchomości?

Treść art. 4 ust. 41 pkt 2 Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych w brzmieniu ustalonym ustawą nowelizującą z dnia 14 czerwca 2007 r. pozostaje w ścisłym związku z nowym brzmieniem art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowiącym, że spółdzielnia tworzy fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych. Odpisy na ten fundusz obciążają koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Z treści powołanego wyżej art. 6 ust. 3 wynika zatem, że spółdzielnia mieszkaniowa ma obowiązek utworzyć fundusz remontowy. Należałoby więc zgodzić się ze stwierdzeniem, że art. 4 ust. 41 pkt 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, nie stanowi podstawy do odrębnego dla każdej nieruchomości, rozliczania wpływów i wydatków funduszu remontowego, a tym samym do ograniczania swobody dysponowania środkami funduszu wyłącznie do wysokości środków zaewidencjonowanych na funduszu remontowym, odnoszących się do danej nieruchomości.

Powyższe stanowisko podzielił Trybunał Konstytucyjny badając konstytucyjność art. 4 ust. 41 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w wyroku z dnia 15 lipca 2009 r. sygnatura akt K 64/07. W wyroku tym Trybunał uznał między innymi, że przepis ten nie jest niezgodny z Konstytucją. W uzasadnieniu wyroku Trybunał stwierdził, że art. 4 ust. 41 "nie odnosi się bowiem do zasad wydatkowania środków na remonty nieruchomości będących w zasobie spółdzielni mieszkaniowej. Przepis ten dotyczy jedynie sposobu ewidencjonowania, to jest sporządzania wykazu wpływów i wydatków funduszu remontowego. Natomiast zasady finansowania się nie zmieniają, jedynie stosuje się bardziej przejrzysty - odrębnie dla każdej nieruchomości - sposób ewidencjonowania wpływających i wydatkowanych środków.".

Mam mieszkanie spółdzielcze lokatorskie. Chciałabym je wykupić ale spółdzielnia odmawia ponieważ zostało wybudowane z kredytem z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Czy ma takie prawo?

Od 11 października 2011 r., to jest od dnia wejścia w życie Ustawy z dnia 19 sierpnia 2011 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, warunki nabycia prawa odrębnej własności lokalu przez członka posiadającego spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu wybudowanego z udziałem kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, określone są w art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, w brzmieniu nadanym ustawą nowelizującą z dnia 18 grudnia 2009 r.

Na podstawie art. 12 ust. 1 na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem notarialną umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

  1. spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami, a jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków - spłaty przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa,
  2. spłaty zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych.

W przypadku lokalu mieszkalnego wybudowanego z udziałem kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, spłata przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu, o której mowa wyżej, podlega odprowadzeniu przez spółdzielnię do Funduszu Dopłat, o którym mowa w Ustawie z dnia 5 grudnia 2002 r. o dopłatach do oprocentowania kredytów mieszkaniowych o stałej stopie procentowej.

Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy przeniesienia własności lokalu oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają członka spółdzielni, na rzecz którego spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu. Wynagrodzenie notariusza wynosi 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w Ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę. Od 1 stycznia 2014 r. wynagrodzenie to wynosi 1680 zł.

Poleć znajomemu
Powiadom o błędzie
Fundusze Europejskie 2014-2020
Fundusze Europejskie
Mapa Dotacji UE – strona otwiera się w nowym oknie
Program Mieszkanie Dla Młodych
Program Budowy Dróg Krajowych
Strategia Rozwoju Transportu do 2020 r.
Partnerstwo Publiczno-Prywatne
Krajowa Rada Bezpieczeństwa Ruchu Drogowego
Szwajcarsko Polski Program Współpracy
Portal współfinansowany ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego
w ramach Programu Pomoc Techniczna 2007-2013